W Niemczech najemca ma prawo do obniżenia czynszu, jeśli mieszkanie posiada wady lub usterki (niem. Mängel). Takie uprawnienie wynika z § 536 niemieckiego kodeksu cywilnego (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Należy jednak pamiętać, że wada musi być poważna – przykładowo pleśń, poważne uszkodzenia instalacji grzewczej czy brak dostępu do tarasu, który był częścią umowy.
Oto jak skutecznie obniżyć czynsz i co zrobić krok po kroku.
Krok 1: Powiadom wynajmującego o wykrytej wadzie
Pierwszym i najważniejszym krokiem jest zawiadomienie wynajmującego o wystąpieniu wady mieszkania. W niemieckim prawie nazywa się to „Mängelanzeige” (zawiadomienie o wadach), co reguluje § 536c BGB. Wady należy zgłosić niezwłocznie po ich wykryciu.
📌 Co oznacza „niezwłocznie”?
Interpretacja tego terminu zależy od okoliczności. Przykładowo:
- Wadę ogrzewania w czerwcu można zgłosić później.
- Pleśń w mieszkaniu wymaga natychmiastowego zgłoszenia.
Jeśli najemca nie zgłosi wady na czas, traci prawo do obniżenia czynszu i może narazić się na roszczenia odszkodowawcze ze strony wynajmującego.
Krok 2: Dokładnie opisz wadę
Precyzyjne opisanie problemu zwiększy skuteczność zgłoszenia. Przykład:
- Zamiast pisać: „pleśń na ścianie”, lepiej napisać:
„pleśń znajduje się w kuchni, na ścianie poniżej okna, około 20 cm od podłogi”.
📌 W pierwszym piśmie do wynajmującego nie musisz podawać dokładnej kwoty obniżki czynszu. Możesz to zrobić później.
Krok 3: Jak obliczana jest obniżka czynszu?
Wysokość obniżki zależy od:
- Rodzaju wady – jak bardzo utrudnia ona użytkowanie mieszkania.
- Okresu jej trwania – obniżka obejmuje wyłącznie czas, w którym wada występowała.
Przykład:
Pan Kowalski płaci czynsz w wysokości 700 euro miesięcznie. Z powodu prac remontowych, które trwają 14 dni, nie może korzystać z mieszkania. W takiej sytuacji:
- Dzienna kwota czynszu wynosi 22,58 euro (700 euro / 31 dni).
- Obniżka za 14 dni wynosi 316 euro.
Jeśli wada jest mniej poważna (np. niedziałający domofon), obniżka może wynieść tylko 10% czynszu za ten okres – w powyższym przykładzie będzie to 31,60 euro.
Kiedy czynsz nie może być obniżony?
Czynszu nie można obniżyć w dwóch przypadkach:
- Błahe usterki – np. cieknący kran czy przepalona żarówka.
- Świadomość wady przed podpisaniem umowy – jeśli najemca wiedział o istnieniu wady w momencie zawierania umowy (np. trwające prace budowlane).
Wzór pisma do wynajmującego z prośbą o obniżenie czynszu
Przykład: Wadliwe ogrzewanie
Imię i nazwisko najemcy
Adres najemcy
Frau/Herr [Imię i nazwisko wynajmującego]
Adres wynajmującego
Miejscowość, data
Betreff: Anzeige eines Mietmangels in der Wohnung [adres mieszkania]
Sehr geehrte(r) Frau/Herr [Nazwisko wynajmującego],
hiermit zeige ich Ihnen an, dass seit dem [data] folgender Mangel in meiner Wohnung aufgetreten ist:
[Opis wady]
Beispiel: Die Heizung in der ganzen Wohnung wird nicht mehr richtig warm. Trotz voll aufgedrehter Thermostate bleibt die Raumtemperatur bei ca. 18 Grad.
Ich bitte Sie höflich, den oben genannten Mangel zeitnah zu beheben. Bis zur Beseitigung des Mangels werde ich die Miete um [procentowa wartość np. 25%] mindern.
Da ich für den laufenden Monat bereits die volle Miete gezahlt habe, werde ich die Mietminderung ab dem kommenden Monat berücksichtigen. Für Terminabsprachen zwecks Besichtigung des Mangels bin ich unter [numer telefonu] erreichbar.
Mit freundlichen Grüßen,
[Podpis]
Inny przykład: Niedokończona budowa tarasu
Guten Tag,
ich melde mich erneut aufgrund der von mir angesprochenen Mietminderung.
Unserem Mietvertrag ist zu entnehmen, dass die Terrassen pünktlich zum 31.12.2019 benutzbar und alle baulichen Maßnahmen abgeschlossen sein sollten. Dies ist jedoch nicht der Fall!
Aufgrund der akuten Lärmbelästigung durch die weiterhin laufenden Baumaßnahmen schlage ich vor, die Miete um 15% zu mindern, bis die genannten Unannehmlichkeiten behoben sind. Andernfalls sehe ich mich gezwungen, Fristen für ein gerichtliches Mangelbeseitigungsverfahren auszusprechen.
Mit freundlichen Grüßen,
[Imię i nazwisko]
Podsumowanie
Obniżenie czynszu w Niemczech jest możliwe, ale wymaga starannego zgłoszenia problemu wynajmującemu oraz udokumentowania wady. Dokładny opis i skorzystanie z naszego wzoru pisma zwiększą szanse na pozytywne rozpatrzenie sprawy.
Pamiętaj: zawsze zachowuj kopię wysłanego pisma oraz notuj daty korespondencji z wynajmującym.
