In Deutschland hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Wohnung Mängel oder Schäden (auf Deutsch „Mängel“) aufweist. Dieses Recht ist in § 536 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Wichtig ist jedoch, dass der Mangel erheblich sein muss – etwa Schimmel, größere Heizungsprobleme oder der fehlende Zugang zu einem vertraglich vereinbarten Balkon oder einer Terrasse.
Hier erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie die Miete erfolgreich mindern können.
Schritt 1: Vermieter über den Mangel informieren
Der erste und wichtigste Schritt ist die Benachrichtigung des Vermieters über den festgestellten Mangel in der Wohnung. Im deutschen Recht wird dies als „Mängelanzeige“ bezeichnet und ist in § 536c BGB geregelt. Die Benachrichtigung muss unverzüglich erfolgen, nachdem der Mangel festgestellt wurde.
📌 Was bedeutet „unverzüglich“?
Die Definition hängt von den Umständen ab. Zum Beispiel:
- Ein Heizungsdefekt im Juni kann später gemeldet werden.
- Schimmelbefall erfordert hingegen eine sofortige Meldung.
Versäumt der Mieter die rechtzeitige Meldung, verliert er sein Recht auf Mietminderung und riskiert Schadensersatzforderungen des Vermieters.
Schritt 2: Den Mangel genau beschreiben
Eine präzise Beschreibung des Problems erhöht die Wirksamkeit der Mängelanzeige. Beispiele:
- Ungenau: „Schimmel an der Wand.“
- Genau: „Der Schimmel befindet sich in der Küche, an der Wand unterhalb des Fensters, etwa 20 cm vom Boden entfernt.“
📌 Hinweis: In Ihrem ersten Schreiben an den Vermieter müssen Sie die genaue Höhe der Mietminderung noch nicht angeben. Dies kann später erfolgen.
Schritt 3: Wie wird die Mietminderung berechnet?
Die Höhe der Mietminderung hängt ab von:
- Art des Mangels – wie stark die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist.
- Dauer des Mangels – die Mietminderung gilt nur für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht.
Beispiel: Mietminderung bei vollständiger Unnutzbarkeit
Herr Kowalski zahlt monatlich 700 Euro Miete. Aufgrund von Renovierungsarbeiten, die 14 Tage dauern, kann er die Wohnung nicht nutzen. Die Berechnung:
- Tagesmietbetrag: 700 Euro ÷ 31 Tage = 22,58 Euro
- Mietminderung für 14 Tage: 22,58 Euro × 14 = 316 Euro
Beispiel: Teilweise Mietminderung
Wenn die Türsprechanlage 14 Tage lang nicht funktioniert, könnte die Mietminderung beispielsweise 10 % betragen:
- 10 % von 316 Euro = 31,60 Euro.
Wann kann die Miete nicht gemindert werden?
Eine Mietminderung ist nicht möglich in folgenden Fällen:
- Bagatellmängel – z. B. ein tropfender Wasserhahn oder eine defekte Glühbirne.
- Vorauswissen des Mieters – wenn der Mieter bereits vor Vertragsabschluss von dem Mangel wusste oder wissen musste, wie z. B. bei laufenden Bauarbeiten.
Mustervorlage für ein Schreiben zur Mietminderung
Beispiel: Heizungsdefekt
[Ihr Vorname und Nachname]
[Ihre Adresse]
Frau/Herr [Name des Vermieters]
[Adresse des Vermieters]
[Ort], den [Datum]
Betreff: Anzeige eines Mietmangels in der Wohnung [Ihre Adresse]
Sehr geehrte(r) Frau/Herr [Name des Vermieters],
hiermit zeige ich Ihnen an, dass seit dem [Datum] folgender Mangel in meiner Wohnung aufgetreten ist:
Beispiel: Die Heizung in der gesamten Wohnung wird nicht mehr richtig warm. Trotz voll aufgedrehter Thermostate beträgt die Raumtemperatur lediglich ca. 18 Grad.
Ich bitte Sie höflich, den oben genannten Mangel zeitnah zu beheben. Bis zur Beseitigung des Mangels werde ich die Miete um [z. B. 25 %] mindern.
Da ich für den laufenden Monat bereits die volle Miete gezahlt habe, werde ich die Mietminderung bei der nächsten Mietzahlung berücksichtigen. Für eine Terminabsprache zur Besichtigung des Mangels stehe ich Ihnen unter der Telefonnummer [Ihre Telefonnummer] zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name und Unterschrift]
Beispiel: Unvollendeter Terrassenbau
Guten Tag,
ich melde mich erneut aufgrund der von mir angesprochenen Mietminderung.
Unserem Mietvertrag ist zu entnehmen, dass die Terrassen pünktlich zum 31.12.2019 benutzbar und alle baulichen Maßnahmen abgeschlossen sein sollten. Dies ist jedoch nicht der Fall!
Aufgrund der akuten Lärmbelästigung durch die weiterhin laufenden Baumaßnahmen schlage ich vor, die Miete um 15 % zu mindern, bis die genannten Unannehmlichkeiten behoben sind. Andernfalls sehe ich mich gezwungen, Fristen für ein gerichtliches Mangelbeseitigungsverfahren auszusprechen.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]
Zusammenfassung
Eine Mietminderung in Deutschland ist möglich, erfordert jedoch eine sorgfältige Dokumentation und zeitnahe Meldung des Mangels an den Vermieter. Eine präzise Beschreibung und die Nutzung unserer Mustervorlagen erhöhen die Chancen auf eine erfolgreiche Mietminderung.
📌 Tipp: Bewahren Sie stets Kopien aller Schreiben sowie Notizen zu Korrespondenzen mit dem Vermieter auf.
